Darowizna nieruchomości 2026 – podatek, taksa notarialna, koszty

Darowizna mieszkania czy domu to popularny sposób przekazania majątku za życia. Ale uwaga: formalności, podatki i koszty potrafią zaskoczyć. Oto kompletny przewodnik.

Grupy podatkowe – kto ile płaci?

Grupa	Kto należy	Kwota wolna od podatku	Stawka podatku (powyżej)
I	Małżonek, dzieci, rodzice, dziadkowie, wnuki, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha	36 120 zł (2026)	3-7%
II	Zięć, synowa, teściowie, rodzeństwo rodziców, dzieci rodzeństwa	27 090 zł	7-12%
III	Wszyscy inni (obcy)	5 733 zł	12-20%
"Zerowa"	Najbliższa rodzina (I grupa minus teściowie) + zgłoszenie SD-Z2 w 6 mies.	CAŁKOWITE ZWOLNIENIE	0%!

Kwoty wolne od podatku od darowizn (od 1 lipca 2023)

Podatkowi od spadków i darowizn podlega wartość darowizny ponad kwotę wolną. Kwota wolna zależy od grupy podatkowej i dotyczy sumy darowizn od jednej osoby w ciągu 5 lat.

Grupa	Kto należy	Kwota wolna
I	Najbliższa rodzina	36 120 zł
II	Dalsza rodzina	27 090 zł
III	Osoby obce	5 733 zł

Darowizna nieruchomości podlega podatkowi od darowizn – jest natomiast zwolniona z podatku PCC (podatku od czynności cywilnoprawnych).

Grupa "zerowa" – zwolnienie dla najbliższych (SD-Z2)

Do grupy 0 należą: małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha. Osoby te są całkowicie zwolnione z podatku, bez limitu kwotowego, pod warunkiem zgłoszenia darowizny na formularzu SD-Z2 do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy.

Ważne: przy darowiźnie w formie aktu notarialnego zgłoszenia dokonuje notariusz – nie trzeba wtedy składać SD-Z2 samodzielnie. Formularz SD-Z2 obowiązuje w sytuacjach, gdy darowizna nie była objęta aktem notarialnym.

Całkowite zwolnienie z podatku – warunki

Warunek	Szczegóły
Kto?	Małżonek, dzieci, rodzice, dziadkowie, wnuki, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha
Co zrobić?	Złożyć SD-Z2 do US w ciągu 6 miesięcy od aktu notarialnego
Limit kwotowy?	BRAK – zwolnienie bez limitu!
Czy notariusz zgłasza?	Tak, ale i tak złóż SD-Z2 dla pewności
Jeśli nie zgłosisz w 6 mies.?	Płacisz podatek jak w grupie I (3-7%)!

UWAGA: Darowizna aktem notarialnym – notariusz pobiera podatek LUB potwierdza zwolnienie. Ale SD-Z2 i tak warto złożyć!

Koszty notarialne darowizny nieruchomości

Wartość nieruchomości	Taksa notarialna (max)	+ VAT 23%	Razem (orientacyjnie)
Do 60 000 zł	1 010 zł	233 zł	~1 250 zł
60 001-1 000 000 zł	1 010 + 0.4% nadwyżki	j.w.	1 500-5 500 zł
1 000 001-2 000 000 zł	4 770 + 0.2% nadwyżki	j.w.	5 900-8 300 zł
Powyżej 2 000 000 zł	6 770 + 0.25% nadwyżki (max 10 000)	j.w.	8 400-12 300 zł

Uwaga: Przy darowiźnie taksa wynosi 2/3 stawki maksymalnej (niższa niż przy sprzedaży!)

Dodatkowe opłaty:

Opłata	Kwota
Wypis aktu (za stronę)	6 zł + VAT
Wniosek do sądu wieczystoksięgowego	200 zł (wpis prawa własności)
PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych)	NIE (darowizna jest zwolniona z PCC)
Opłata sądowa za założenie KW (jeśli nie ma)	100 zł

Przykłady kosztów

Nieruchomość	Wartość	Taksa not. (z VAT)	Wpis KW	SD (podatek)	ŁĄCZNIE
Kawalerka (syn od rodzica)	300 000 zł	~2 000 zł	200 zł	0 zł (zwolnienie)	~2 200 zł
Mieszkanie (syn od rodzica)	500 000 zł	~2 800 zł	200 zł	0 zł	~3 000 zł
Dom (syn od rodzica)	800 000 zł	~3 600 zł	200 zł	0 zł	~3 800 zł
Kawalerka (obcy – grupa III)	300 000 zł	~2 000 zł	200 zł	~35 000-60 000 zł!	~37 000-62 000 zł!

Taksa notarialna – tabela według wartości nieruchomości

Maksymalna taksa notarialna (netto) zależy od wartości nieruchomości:

Wartość nieruchomości	Maksymalna taksa (netto)
30 000 – 60 000 zł	710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł
60 000 – 1 000 000 zł	1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł
1 000 000 – 2 000 000 zł	4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł

Do taksy dolicza się VAT 23%. Przy darowiźnie w rodzinie taksa notarialna jest często o połowę niższa (przewidziany dla darowizn na rzecz najbliższych).

Do tego dochodzą: wpis prawa własności do księgi wieczystej – 200 zł oraz wypisy aktu – ok. 6 zł/strona + VAT.

Przykład: mieszkanie 500 000 zł dla córki

Darowizna mieszkania o wartości 500 000 zł dla córki (grupa 0):

• Podatek od darowizny: 0 zł (zgłoszenia dokonuje notariusz),
• Taksa notarialna: maks. ok. 2 770 zł netto + VAT,
• Wpis do KW: 200 zł.

Procedura – krok po kroku

Krok	Czynność	Czas
1	Zebranie dokumentów (KW, akt własności, wypis z rejestru gruntów)	1-2 tygodnie
2	Umówienie wizyty u notariusza	1-2 tygodnie
3	Podpisanie aktu notarialnego darowizny	1 dzień
4	Notariusz składa wniosek o wpis do KW	Automatycznie
5	Złożenie SD-Z2 do US (dla zwolnienia)	Do 6 miesięcy!
6	Wpis w księdze wieczystej	2-6 miesięcy (sąd)

Dokumenty potrzebne u notariusza

Dokument	Kto dostarcza
Dowody osobiste obu stron	Obie strony
Numer KW nieruchomości	Darczyńca
Podstawa nabycia (akt not. zakupu/spadku)	Darczyńca
Wypis z rejestru gruntów (działki)	Darczyńca (ze starostwa)
Wyrys z mapy ewidencyjnej (działki)	Darczyńca (ze starostwa)
Zaświadczenie o braku zaległości podatkowych	Darczyńca (z US)
Zaświadczenie z US o zapłacie/zwolnieniu SD (jeśli darczyńca nabył w spadku)	Darczyńca

Darowizna vs spadek – porównanie

Aspekt	Darowizna	Spadek (dziedziczenie)
Kiedy?	Za życia	Po śmierci
Kontrola (kto dostanie)	Pełna	Testament lub ustawa
Zachowek	Darowizna doliczana (10 lat!)	Bezpośrednio
Koszty	Taksa notarialna	Postępowanie spadkowe + taksa
Podatek SD	Taki sam (te same grupy/stawki)	Taki sam
Czas	Natychmiast (akt notarialny)	Po śmierci + procedura
Możliwość odwołania	Rażąca niewdzięczność	N/A

Odwołanie darowizny

Przesłanka	Termin	Procedura
Rażąca niewdzięczność obdarowanego	1 rok od dowiedzenia się	Oświadczenie na piśmie
Niedostatek darczyńcy	Bez terminu	Sąd
Czy łatwe?	NIE – sądy rzadko uznają	Trzeba udowodnić

Pułapki i uwagi

Pułapka	Konsekwencja
Niezgłoszenie SD-Z2 w 6 miesięcy	Utrata zwolnienia – płacisz podatek 3-7%!
Darowizna a zachowek	Doliczana do spadku przez 10 lat!
Darowizna a rozwód	Nie wchodzi do majątku wspólnego (co do zasady)
Darowizna z poleceniem (warunek)	Możliwa, ale utrudnia
Kilka darowizn od jednej osoby	Sumują się (kwota wolna łączna w 5 lat)

Podsumowanie

• Dla najbliższej rodziny: Darowizna nieruchomości = 0 zł podatku (zgłoś SD-Z2 w 6 mies.!)
• Koszt: Taksa notarialna 1 500-5 000 zł + wpis KW 200 zł
• Czas: 2-4 tygodnie (przygotowanie + akt notarialny)
• PAMIĘTAJ: Darowizna doliczana do zachowku przez 10 lat
• Alternatywa: Sprzedaż za 1 zł NIE jest dobrym pomysłem (US zakwestionuje)

Podatek od czynności cywilnoprawnych sprawdzisz w kalkulatorze PCC.